Le propriétaire d’un ensemble immobilier vend, le 27 novembre 2020, une partie de son bien, dont un local donné à bail commercial, sans en informer préalablement le locataire.
Le 11 février 2021, les acquéreurs adressent toutefois au locataire un courrier l’informant qu’ils sont devenus les nouveaux propriétaires. Ce n’est que le 2 août 2021 que le locataire obtient une copie intégrale de l’acte de vente, lui permettant notamment de connaître le prix et les conditions de la cession, ainsi que l’absence de lien de parenté entre vendeurs et acquéreurs.
Estimant que son droit de préférence n’a pas été respecté, il agit contre les acquéreurs en 2022, puis contre les vendeurs en mars et avril 2023 afin d’obtenir la nullité de la vente ou sa substitution. En défense, les vendeurs invoquent alors la prescription de l’action. Ils finiront par avoir gain de cause.
La Cour de cassation rappelle en effet que le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire commercial en nullité de la vente court à compter du jour où il a eu connaissance de l’existence de la vente. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il connaisse, à cette date, son prix ou les conditions précises de la cession.
En l’espèce, le délai ayant commencé à courir dès le 11 février 2021, l’action engagée contre les vendeurs en 2023 était donc prescrite.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-21.650
