Une société, locataire de locaux à usage de bureaux, assigne en référé son bailleur pour des désordres résultant d'infiltrations d'eau.
Un an plus trad, elle donne son congé. Le bailleur lui réclame alors des loyers et charges impayés, une clause pénale, le coût de réparations locatives, ainsi que des dommages-intérêts.
En réponse, la locataire demande le remboursement partiel des loyers et charges, ainsi que l’indemnisation du préjudice né du manquement à l’obligation de délivrance.
Mais pour rejeter la demande indemnitaire de la locataire, les juges retiennent que la clause de non-recours présente au bail et interdisant tout recours en cas de dégâts mobiliers ou troubles de jouissance, quelle qu’en soit l’origine, écarte toute responsabilité du bailleur.
Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle qu’une clause de non-recours ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, sauf stipulation expresse contraire prévoyant clairement un transfert d’obligations au preneur.
Ainsi, le preneur reste en droit de demander réparation des préjudices (surcoûts, perte de jouissance, travaux) si le bien présentait des vices ou désordres non imputables à son fait.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 avril 2025, pourvoi n° 23-14.974
