Une société civile immobilière (SCI) est constituée afin d’acquérir des immeubles en état futur d’achèvement, destinés à être attribués par lots aux associés. Il est prévu que la construction se fasse en deux tranches successives. Une société acquiert alors des parts représentant essentiellement des lots non encore construits.
Lors des assemblées générales, cette nouvelle associée constate que la totalité de ses voix n’a pas été prise en compte. Elle assigne alors devant la justice la SCI en annulation de plusieurs résolutions.
Les juges accueillent favorablement sa demande. Après avoir relevé que sur 14 942 voix, seules 583 étaient liées à des lots effectivement attribués (les autres correspondant à des lots non construits), ils retiennent que la répartition des voix doit être effectuée avant l’entrée en jouissance des lots.
Saisie du litige, la Cour de cassation confirme cette décision. Au visa des articles 8, alinéas 2 à 4, 11 et 15 de la loi du 6 janvier 1986, elle rappelle que pour toute décision ne concernant pas les charges liées aux services collectifs ou à l’équipement de l’immeuble, le nombre de voix d’un associé est proportionnel au nombre de parts attachées à des lots dont l’attribution en jouissance est prévue avant le début des travaux ou, pour un immeuble existant, avant toute entrée en jouissance des associés, et non seulement aux parts correspondant à des lots déjà attribués.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 octobre 2025, pourvoi n° 23-21.403
