Après la réception de travaux réalisés pour une société civile immobilière (SCI), des malfaçons sont découvertes, conduisant le syndicat des copropriétaires à engager une action en indemnisation contre plusieurs intervenants.
En défense, certains constructeurs cherchent à s'exonérer de toute responsabilité en invoquant l'effet purgatif de la réception sans réserve. Pour cela, ils soutiennent que les désordres étaient apparents (donc non cachés) au jour de la réception compte tenu des compétences techniques personnelles du gérant de la SCI qui, selon eux, était capable de les constater.
Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle que le caractère apparent d’un désordre s’apprécie au regard des compétences du maître de l’ouvrage au jour de la réception. Toutefois, lorsque celui-ci est une personne morale, cette appréciation repose sur son objet social et les activités qu’elle exerce, et non sur les qualifications de son représentant légal.
Ainsi, les connaissances techniques du dirigeant ne peuvent être automatiquement attribuées à la société qu’il représente.
La Haute juridiction confirme ainsi le caractère caché des désordres au regard de l’activité de la SCI et donc la possibilité pour le syndicat de solliciter leur indemnisation.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 octobre 2026, pourvoi n° 24-16.523
